Affittare casa ai turisti è un'attività semplice solo in apparenza. Dietro ogni soggiorno ci sono adempimenti precisi, con scadenze e sanzioni. Con una laurea in Giurisprudenza e dieci anni da amministratrice di condominio, questa è la parte del lavoro che conosco meglio: qui ti riassumo le regole principali, in modo chiaro.
Il codice CIN
Dal 2025 ogni immobile affittato per brevi periodi deve avere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, rilasciato attraverso la banca dati nazionale delle strutture ricettive gestita dal Ministero del Turismo. Il codice va:
- indicato in ogni annuncio, sui portali e sul sito;
- esposto all'esterno dell'edificio, nel rispetto dei regolamenti locali.
Senza CIN l'annuncio non è in regola e si rischiano sanzioni. È una delle prime pratiche di cui mi occupo quando prendo in gestione una casa.
Dispositivi di sicurezza
La stessa normativa richiede che gli immobili destinati alle locazioni turistiche siano dotati di rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma, posizionati in punti accessibili e visibili, in particolare vicino agli impianti a gas. Sono dispositivi che costano poco e proteggono ospiti e proprietario: li verifico durante il sopralluogo iniziale.
La comunicazione alla Questura
Chi ospita deve comunicare le generalità degli ospiti alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo (o subito, per soggiorni inferiori a un giorno). Per farlo servono i documenti d'identità di tutti gli ospiti: per questo l'identificazione corretta all'arrivo è fondamentale.
Un adempimento dimenticato può costare più di un mese di prenotazioni. È il motivo per cui li gestisco io, ogni volta.
Imposta di soggiorno e flussi turistici
Molti Comuni umbri applicano l'imposta di soggiorno: importi, esenzioni e scadenze di versamento li stabilisce ciascun Comune con il proprio regolamento, e cambiano tra Assisi, Perugia, Spoleto o Orvieto. L'imposta va riscossa dagli ospiti, rendicontata e versata nei tempi previsti.
A questo si aggiunge la comunicazione dei flussi turistici a fini statistici, cioè arrivi e presenze, attraverso il sistema indicato dalla Regione Umbria.
Il fisco in breve
- Per i privati è possibile scegliere la cedolare secca sulle locazioni brevi: 21% su un immobile, 26% dal secondo in poi.
- Se gli immobili destinati agli affitti brevi sono più di quattro, l'attività si considera svolta in forma d'impresa, con obblighi diversi.
- I portali e gli intermediari possono operare una ritenuta sui canoni incassati per conto del proprietario.
Come lavoro io
Nella gestione completa mi occupo personalmente di CIN, comunicazioni alla Questura, imposta di soggiorno e flussi turistici, e ogni mese ti invio un report con prenotazioni, incassi e adempimenti svolti. Tu hai tutto in ordine, senza rincorrere scadenze.
Hai già una casa affittata e non sei sicuro che sia tutto in regola? Scrivimi: facciamo insieme un controllo.
Domande frequenti
Il CIN è obbligatorio per gli affitti brevi in Umbria?
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per gli immobili affittati per brevi periodi e va indicato negli annunci ed esposto all'esterno dell'edificio.
Entro quando vanno comunicati gli ospiti alla Questura?
Entro 24 ore dall'arrivo, tramite il portale Alloggiati Web, o subito per soggiorni inferiori a un giorno.
Chi stabilisce l'imposta di soggiorno?
Ogni Comune, con un proprio regolamento: importi ed esenzioni cambiano da Comune a Comune.
